北京二手房市场在经历近两年的调整后，近期成交量和价格出现回暖迹象，但专家表示,房价能否持续上涨仍需观察政策面和供需关系的变化。
北京链家研究院发布的最新数据显示，今年上半年，北京二手住宅市场共成交11.2万套，比去年同期增长了15%，市场活跃度明显提升，从价格走势看，5月份北京二手住宅平均价格为6.1万/平方米，环比上涨0.6%,这是自去年下半年以来的首次环比上涨。
在政策面持续宽松的背景下，北京二手房市场迎来了久违的活跃期，贝壳研究院监测数据显示，2023年5月，北京二手住房市场共成交1.9万单，日均成交400单,已接近2022年3月疫情前的水平。
从价格变动来看，5月份北京二手住宅市场综合价格指数为104.0，环比上涨0.6个百分点，分区域看，海淀区、西城区等核心区域的价格回升幅度较大,而城市远郊区的成交量则以非学区房为主导。
“我们看到，近期看房、带看量明显增加，客户咨询量周环比增长约30%，部分优质学区房甚至出现客户争购现象。”一位在海淀黄庄工作的链家地产经纪人表示，“但整体市场仍处于调整期，买家观望情绪较重。”
回溯这轮调整的起因，2021年房地产调控政策的收紧是主因，当时北京出台“三条红线”等政策，商业银行对房地产开发贷款的缩紧直接影响了新房供应，而二手房作为购房主力选择,其价格也随之承压。
“北京二手房价格在2021年就已开始松动，但真正形成系统性调整是在2022年下半年。”同策研究院副院长张宏伟分析道，“这与整体经济环境、居民预期变化以及部分购房者‘上车’需求减弱有关。”
从供给端看，2023年北京商品住宅计划供应量约为700万平方米，可满足约8.5万套住房需求，而同期二手房供应量则更为可观。“新房供应的增加在一定程度上分流了市场购买力，使得二手房价格缺乏持续上涨动力。”张宏伟补充说。
北京二手房市场呈现出明显的区域分化特征，据我爱我家市场研究中心数据，2023年1-5月,北京各环路二手住房价格变动各异：
学区房作为北京二手房市场的重要组成部分，其价格走势尤为引人关注，数据显示，北京优质学区房价格坚挺，部分热门学区房报价甚至高于新房价格。“西城某热门学区房近期以980万的价格成交，折合单价6.3万/平方米，而周边同品质新房均价仅为5.5万/平方米左右。”一位从事房地产多年经纪人表示。
相比之下，非学区房市场则显得更为冷清，据贝壳研究院统计，2023年1-5月，北京非学区房成交量占比达到65%,但成交价格普遍低于学区房。
展望下半年北京二手房市场走势，业内专家普遍认为,房价能否持续上涨将取决于几个关键因素：
政策面的引导，北京市住建委近期表示，将继续支持合理住房需求，优化二手房交易流程，降低交易成本。“政策的连续性和稳定性对市场信心的恢复至关重要。”中原地产首席分析师宋宇表示。
贷款利率的变动，数据显示，2023年5月，北京首套住房贷款平均利率为4.1%，二套为4.9%，处于历史较低水平。“低利率环境对购房需求形成支撑，但市场整体仍偏谨慎。”宋宇补充道。
第三是人口流动与城市发展规划。“北京作为首都的功能定位和人口规模控制，决定了市场不可能无限上涨，但中长期看，核心区位资产仍具备保值功能。”张宏伟指出。
对于有意进入北京二手房市场的购房者和投资者,专家建议保持理性态度：
“当前市场成交量价已接近历史同期水平，但市场信心的全面恢复仍需时间。”张宏伟建议购房者根据自身需求和风险承受能力做出决策。
对于投资者而言，区域选择尤为关键。“建议重点关注城市更新区域、轨道沿线及优质学区资产，这些区域具备长期稳定价值。”宋宇表示。
专家提醒，二手房交易涉及资金量大，周期较长，应充分考虑市场波动风险。“建议投资者适当配置，避免押注短期涨幅。”一位资深房产分析师表示。
业内专家普遍认为，北京二手房市场已触底企稳，但大幅上涨的可能性不大。“在'房住不炒'定位不变的背景下，市场将呈现温和调整态势。”宋宇表示，“对于刚需和改善型购房者而言，当前市场或许是一个相对合理的入市时机。”
一位在西城区从事二手房交易多年的经纪人给出了建议：“观望情绪会持续一段时间，但不会无限期延续，建议有真实需求的购房者可以开始行动，但不要盲目跟风。”
